Estratégia
Objetivo, capital, crédito e horizonte da operação.
Especialistas em imóveis de leilãoImóveis de leilão,
Imóveis de leilão,
analisados como investimento.
Aquisição estratégica com análise jurídica, operacional, de mercado e financeira para entender margem e risco antes do lance.
4.000+imóveis analisados
300+pregões acompanhados
100+aquisições assessoradas
Simulação rápida ilustrativa
O desconto não é o resultado.
O preço chama atenção. A operação depende do mercado, dos custos, do risco, do prazo e da estratégia.
Valor de mercado do exemploR$ 420.000
Custos adicionais do exemploR$ 42.000
Desconto da aquisição vs. mercado41,7%
Investimento total estimadoR$ 287.000
Diferença entre mercado e investimentoR$ 133.000
Demonstração educacional. Não representa ROI ou lucro líquido e não substitui a análise completa.
Como a Vivelis conduz uma aquisição
Estratégia primeiro. Lance depois.
A busca pelo imóvel nasce do objetivo do investidor. O lance máximo só aparece depois que risco, mercado, custos e saída estão claros.
Busca de oportunidades
Pesquisa orientada pelo perfil definido, não por uma lista genérica de imóveis.
Análise
Leitura completa antes de qualquer recomendação.
JurídicoMercadoCustosEstratégia de saída
Lance máximo
Até onde a operação continua coerente com retorno e risco.
Pregão
Condução da disputa respeitando o limite previamente definido.
Pós-aquisição
Orientação documental e direcionamento da estratégia do ativo.
Transformação Vivelis
Do potencial ao patrimônio.
Um case real de aquisição, intervenção e renda. As fotografias foram preservadas como registro autêntico da transformação.
Licitação Aberta CAIXAAquisição à vistaSão Paulo, SP
↔
Valor de aquisiçãoR$ 90.161,30
Investimento total estimado~R$ 117.645,07
Valor de mercado estimado pela análiseR$ 180.000,00
Diferença entre mercado e investimento~R$ 62.354,93
Renda bruta mensal de aluguelR$ 1.326/mês
O valor da reforma permanece aproximado. O condomínio em atraso foi atualizado pelo valor efetivamente apurado. A diferença entre mercado e investimento não representa lucro realizado.
Comissão do leiloeiro (5%)R$ 4.508,07
RegistroR$ 1.612,54
EscrituraR$ 2.303,08
Reforma / retrofit estimado~R$ 7.000
Condomínio em atraso apuradoR$ 12.060,08
IPTU do imóvelIsento
Condomínio mensal atualR$ 380/mês
Renda líquida mensal de aluguel*R$ 946/mês
Rentabilidade anual da locação*9,6% a.a.
*Renda líquida mensal considerada nesta leitura: aluguel de R$ 1.326 menos condomínio mensal de R$ 380. A rentabilidade anual é calculada por (R$ 946 × 12) ÷ R$ 117.645,07. Não considera impostos, vacância, manutenção ou outros custos recorrentes.
Quem está por trás da Vivelis
A estratégia começa antes do lance.
SHAIENE ALCAIRESEmpresária, palestrante e especialista em Engenharia Patrimonial.
Fundadora da Vivelis, empresa especializada na estruturação de estratégias para aquisição de ativos imobiliários por meio de leilões, financiamento e consórcio.
Há aproximadamente quatro anos atua no mercado imobiliário, com mais de 300 pregões acompanhados, 4.000 imóveis analisados e 100 aquisições assessoradas, contribuindo para a geração de mais de R$ 10 milhões em patrimônio para clientes e parceiros.
Também idealiza e organiza eventos voltados a investidores e empresários, conectando educação patrimonial, networking e estratégias para construção de patrimônio.
+4 anosde atuação
+300pregões acompanhados
+4.000imóveis analisados
+R$ 10 miem patrimônio gerado
Princípio Vivelis
“As melhores oportunidades não estão apenas nos ativos, mas nas decisões que os antecedem.”
Estrutura de aquisição
À vista, financiamento ou consórcio?
A forma de pagamento muda o capital necessário, o custo da operação e a estratégia de saída. Compare a lógica de cada estrutura e use o simulador para aprofundar.
Máxima previsibilidade
Vantagens
Sem juros ou custo financeiro da forma de pagamento, com leitura mais direta do capital investido e alta previsibilidade na aquisição.
Ponto de atenção
Exige maior desembolso imediato e reduz a liquidez disponível para outras oportunidades ou etapas da operação.
Quando costuma fazer mais sentido
É a estrutura mais ampla e pode atender operações de venda, renda ou construção patrimonial quando há capital disponível.
Mais alavancagem, menos capital inicial
Vantagens
Permite preservar capital e trabalhar com entrada reduzida quando o imóvel aceita financiamento, com parcelas projetáveis a partir das condições de crédito.
Ponto de atenção
Há juros e demais custos do crédito, análise de crédito e menos imóveis elegíveis. A disponibilidade e o percentual financiável dependem das condições de cada imóvel e do enquadramento do comprador.
Quando costuma fazer mais sentido
É especialmente interessante em operações de venda, nas quais a saída pode quitar antecipadamente o saldo devedor e encurtar o período de incidência dos juros.
Planejamento para preservar capital
Vantagens
Não utiliza juros de financiamento e permite ajustar o uso de capital conforme a estratégia de contemplação, com custo estruturado pelo próprio plano de consórcio.
Ponto de atenção
Exige planejamento da contemplação e das regras do grupo. Para reduzir a dependência de sorteio, normalmente é necessário reservar capital para lance.
Quando costuma fazer mais sentido
Tende a se encaixar melhor em estratégias de médio e longo prazo, especialmente quando o imóvel permanece em carteira gerando renda.
* Simulação baseada na dinâmica Ademicon para imóveis de leilão.
Não existe uma forma universalmente melhor. O objetivo do imóvel, o prazo e o capital disponível definem a estrutura mais coerente.
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